I. LUẬT CƯ TRÚ 2020
Những thay đổi lớn về đăng ký hộ khẩu, tạm trú từ 01/7/2021
Luật Cư trú số 68/2020/QH14 (“Luật Cư trú 2020”) được Quốc hội thông qua ngày 13/11/2020, có hiệu lực từ ngày 01/7/2021.
Một trong những điểm nổi bật nhất của Luật Cư trú 2020 đó là quy định về việc thay đổi phương thức quản lý cư trú từ truyền thống thông qua sổ hộ khẩu, sổ tạm trú sang quản lý bằng số hóa. Cụ thể:
- Đối với đăng ký thường trú: Thay vì cấp sổ hộ khẩu, khi công dân đủ điều kiện để đăng ký thường trú thì cơ quan đăng ký cập nhật thông tin về nơi thường trú mới của người đăng ký vào Cơ sở dữ liệu về cư trú.
- Đối với đăng ký tạm trú: Thay vì cấp sổ tạm trú, khi công dân đủ điều kiện để đăng ký tạm trú thì cơ quan đăng ký có trách nhiệm thẩm định, cập nhật thông tin về nơi tạm trú mới, thời hạn tạm trú của người đăng ký vào Cơ sở dữ liệu về cư trú.
Như vậy, kể từ ngày 01/7/2021, sẽ dừng cấp mới, cấp lại sổ hộ khẩu, sổ tạm trú. Đối với sổ hộ khẩu, sổ tạm trú đã được cấp vẫn được sử dụng và có giá trị như giấy tờ, tài liệu xác nhận về cư trú cho đến hết ngày 31/12/2022. Trường hợp thông tin trong sổ hộ khẩu, sổ tạm trú khác với thông tin trong Cơ sở dữ liệu về cư trú thì sử dụng thông tin trong Cơ sở dữ liệu về cư trú. Việc đổi mới phương thức quản lý theo hướng này sẽ giúp công dân không cần mang theo các loại giấy tờ có chứa thông tin cá nhân đã thể hiện trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư cũng như không phải sao y chứng thực các loại giấy tờ trên khi thực hiện thủ tục hành chính hoặc tham gia giao dịch dân sự mà chỉ cần mang theo thẻ Căn cước công dân hoặc cung cấp mã số định danh cá nhân cho cơ quan chức năng để thực hiện.
Về thủ tục đăng ký thường trú, thời gian đăng ký thường trú đã giảm từ 15 (mười lăm) ngày xuống còn 07 (bảy) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Cụ thể, theo Luật Cư trú 2020, trong thời hạn 07 (bảy) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm thẩm định, cập nhật thông tin về nơi thường trú mới của người đăng ký vào Cơ sở dữ liệu về cư trú và thông báo cho người đăng ký về việc đã cập nhật thông tin đăng ký thường trú; trường hợp từ chối đăng ký thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.
Có thể thấy rằng Luật Cư trú 2020 đã cụ thể hóa quy định của Hiến pháp 2013 về bảo đảm quyền con người, quyền công dân liên quan đến quản lý cư trú theo hướng quy định công khai, minh bạch, đơn giản hóa giấy tờ, giảm thời gian, chi phí, xóa bỏ các thủ tục hành chính còn rườm rà, dễ gây phiền hà cho người dân. Đồng thời, những quy định đổi mới trong Luật Cư trú 2020, trong thời gian tới chắc chắn sẽ góp phần đưa hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về an ninh, trật tự quốc gia lên một tầm cao mới.
III. NGHỊ ĐỊNH 21/2021/NĐ-CP
Chủ đầu tư có thể dùng toàn bộ dự án đầu tư mà pháp luật không cấm chuyển nhượng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
Nghị định số 21/2021/NĐ-CP (“Nghị định 21”) quy định thi hành Bộ luật dân sự (BLDS) về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được Chính phủ ban hành ngày 19/3/2021, có hiệu lực ngày 15/5/2021, thay thế Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm.
So với quy định hiện hành, Nghị định 21 có một số điểm mới đáng chú ý sau đây:
Thứ nhất, Nghị định 21 đã có những giải thích đối với một số khái niệm mà trong Nghị định trước chưa được làm rõ như “Tài sản gắn liền với đất”, “Hợp đồng bảo đảm”, “Giấy chứng nhận”, hay “Thời hạn hợp lý”, v.v vốn là những khái niệm do không được giải thích cụ thể trong Nghị định cũ nên đã có sự lúng túng hoặc không rõ ràng trong thực tế áp dụng.
Thứ hai, liên quan đến phạm vi áp dụng pháp luật và thỏa thuận về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, do Nghị định 21 là Nghị định hướng dẫn BLDS 2015 về các biện pháp bảo đảm nên Nghị định chỉ áp dụng cho các quan hệ pháp luật dân sự. Vì vậy, đối với các quan hệ pháp luật đặc thù như: đất đai, nhà ở, đầu tư, doanh nghiệp, chứng khoán, bảo hiểm, ngân hàng, sở hữu trí tuệ, hàng hải, hàng không, phá sản, v.v. nếu có quy định về tài sản bảo đảm thì sẽ áp dụng theo các quy định đặc thù đó. Đối với trường hợp không xác định rõ hoặc không chính xác tên biện pháp bảo đảm mà nội dung thỏa thuận phù hợp với biện pháp bản đảm quy định tại BLDS thì áp dụng quy định về biện pháp bảo đảm tương ứng với nội dung thỏa thuận.
Ngoài ra, Nghị định 21 cũng dành riêng một chương để quy định về các tài sản bảo đảm. Trong đó có quy định mô tả tài sản bảo đảm, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản được tạo lập từ quyền bề mặt, quyền hưởng dụng, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng,…mà trước đây được quy định rải rác trong các Thông tư. Nghị định 21 cũng bổ sung một số loại tài sản bảo đảm mà trước đây chưa có quy định như: tài sản được tạo lập từ quyền bề mặt, quyền hưởng dụng; dự án đầu tư, tài sản thuộc dự án đầu tư, chủ đầu tư có thể dùng toàn bộ dự án đầu tư mà pháp luật không cấm chuyển nhượng, quyền tài sản của mình về khai thác, quản lý dự án đầu tư để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; hay đối với trường hợp đầu tư vào tài sản thế chấp làm cho giá trị của tài sản thế chấp tăng lên thì phần giá trị đầu tư tăng thêm thuộc tài sản thế chấp; v.v.
Nghị định 21 được ban hành đã giúp khắc phục được những bất cập, khó khăn trong quá trình thi hành Bộ luật dân sự 2015 với một số điểm mới về giao dịch bảo đảm mà các quy định hướng dẫn trong các nghị định hiện hành đã không còn phù hợp để áp dụng.
II. NGHỊ ĐỊNH 30/2021/NĐ-CP
Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất mà không phải là đất ở đều không được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại
Nghị định số 30/2021/NĐ-CP (“Nghị định 30”) được Chính phủ ban hành ngày 26/3/2020, sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 (“Nghị định 99”) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai, có hiệu lực từ ngày ban hành.
Nghị định 30 đã quy định rất rõ về các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở. Trong đó, nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp dưới đây thì mới đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:
- Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp;
- Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; hoặc
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.
Khi đó, trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ đồng thời xác định nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, có rất nhiều ý kiến cho rằng quy định sửa đổi trên sẽ gây khó khăn, ách tắc cho việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại khi quy định trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở”, thì đã bỏ sót các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở, không “dính” đất ở, nên đã không đảm bảo được tính đồng bộ, tính liên thông giữa các văn bản luật.
Về ý kiến trên, các nhà lập pháp cho rằng nếu quy định phải có đất ở và đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở sẽ dẫn đến tình trạng tự phát, nhà nhà làm bất động sản dẫn đến mất cân đối cung cầu. Ngoài ra, khi đối chiếu với quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020, kiến nghị bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là không phù hợp với quy định của hai đạo luật này và cũng không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013.
Qua đó có thể thấy rằng, bênh cạnh những ý kiến trái chiều trong giai đoạn đầu đưa vào áp dụng, những quy định hướng dẫn trong Nghị định 30 đã giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc trên thực tế, đặc biệt là đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Những điểm mới trong Nghị định 30 sẽ giúp đánh giá, chọn lọc được các chủ đầu tư có đủ năng lực và Nhà nước có thể tăng thu ngân sách thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nhà ở thương mại.
