A. LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
1. Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 được Quốc hội thông qua vào ngày 27/11/2023 với 13 Chương và 198 Điều (“Luật Nhà ở”) mang đến nhiều sửa đổi tiến bộ liên quan đến chính sách nhà ở của nước ta. Về tổng thể, Luật Nhà ở mới được đánh giá phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất và khắc phục được những điểm “nghẽn” của quy định cũ. Dưới đây là phần tóm lược một số chính sách mới nhận được nhiều sự quan tâm thời gian qua:
Thứ nhất, nhóm các chính sách đối với nhà chung cư
1. Bổ sung loạt quy định mới liên quan đến xây dựng và quản lý chung cư mini
Luật Nhà ở quy định cá nhân có quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) ở khi xây dựng nhà ở thuộc 02 trường hợp sau đây cần đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư (“CĐT”) dự án xây dựng nhà ở:
(i) nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua và cho thuê; hoặc
(ii) nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
Các căn hộ nêu trên (thực tế thường được gọi là căn hộ chung cư mini) sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày 01/01/2025 khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định.
Bên cạnh đó, nếu cá nhân xây dựng nhà ở tuy không thuộc hai (02) trường hợp nêu trên nhưng vẫn có từ hai (02) tầng trở lên, tại mỗi tầng có căn hộ để cho thuê và có quy mô dưới 20 căn hộ thì vẫn phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy hoặc điều kiện về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy.
Có thể thấy quy định mới này đã phản ánh đúng nhu cầu thực tiễn, góp phần giải quyết lo ngại về vấn đề phòng cháy chữa cháy đối với chung cư mini trong thời gian qua,.
2. Phá dỡ và di dời nhà chung cư
Luật Nhà ở thiết lập quy định chi tiết về các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư, điển hình như khi nhà chung cư:
(i) bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
Trường hợp này UBND cấp tỉnh phải ban hành quyết định di dời khẩn cấp và tổ chức di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đến chỗ ở tạm thời.
(ii) bị hư hỏng nặng, các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ hoặc không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng,…
Trường hợp này UBND cấp tỉnh ban hành quyết định di dời theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.
3. Giải quyết “điểm nóng” quỹ bảo trì nhà chung cư
Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều quy định chi tiết hơn so với Luật hiện hành về việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư nhằm giải quyết vấn đề CĐT trì hoãn không bàn giao kinh phí này gây nhiều bức xúc thời gian qua. Theo đó, khi xảy ra vấn đề nêu trên, Ban quản trị nhà chung cư sẽ đề nghị UBND cấp huyện thực hiện việc yêu cầu, trong thời hạn 10 ngày nếu CĐT vẫn không bàn giao thì UBND cấp huyện có trách nhiệm cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.
Đặc biệt, Luật Nhà ở bổ sung quy định UBND có trách nhiệm kiến nghị và gửi kèm các bằng chứng đến cơ quan điều tra nếu phát hiện CĐT có dấu hiệu tội phạm. Việc củng cố khả năng vi phạm hình sự cho thấy tinh thần quyết liệt của cơ quan lập pháp nhằm giải quyết dứt điểm tình trạng CĐT cố tình vi phạm pháp luật.
Thứ hai, nhóm các chính sách đối với nhà ở xã hội (“NOXH”)
1. Sửa đổi đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH
Luật Nhà ở bổ sung một số đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH như doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp hoặc người làm công tác cơ yếu.
Bên cạnh đó, nếu Luật hiện hành quy định ba (03) điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH bao gồm (i) nhà ở, (ii) cư trú; và (iii) thu nhập, thì nay điều kiện về cư trú đã được lược bỏ. Như vậy, từ ngày 01/01/2025 người mua NOXH sẽ không cần đáp ứng điều kiện về cư trú nữa. Điều này được đánh giá là rất hợp lý nhằm phù hợp với thực tế dịch chuyển và thu hút lao động giữa các vùng miền, địa phương trong từng thời kỳ.
2. Ưu đãi cho CĐT xây dựng NOXH
Luật Nhà ở bổ sung thêm những chính sách ưu đãi dành cho CĐT dự án xây dựng NOXH để phát triển mạnh mẽ hơn loại nhà ở này, điển hình như:
(i) được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án, đặc biệt quy định rõ CĐT không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
(ii) được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NOXH;
(iii) được vay vốn với lãi suất ưu đãi.
Nhìn chung, các quy định mới của Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành vào ngày 01/01/2025 tới đây được kỳ vọng sẽ giúp gia tăng nguồn cung NOXH và hỗ trợ tốt cho chiến lược phát triển NOXH tại Việt Nam, đồng thời là cơ sở để xây dựng cơ chế quản lý nhà ở minh bạch, tạo điều kiện để thị trường nhà ở có cơ hội phát triển tốt hơn, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao hơn của người dân.
II. Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023
Ngày 28/11/2023, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (“Luật KDBĐS 2023”) thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (“Luật KDBĐS 2014”). Đóng vai trò là một trong những đạo luật điều chỉnh trực tiếp hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản (“BĐS”) tại Việt Nam, Luật KDBĐS 2023 được kỳ vọng sẽ giải quyết những điểm bất cập của quy định cũ và tạo điều kiện để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, bền vững trong thời gian tới. Dưới đây cùng điểm qua một số nội dung sửa đổi, bổ sung đáng chú ý của Luật KDBĐS 2023:
Thứ nhất, bổ sung, làm rõ các điều kiện đối với tổ chức kinh doanh BĐS và thiết lập nghĩa vụ công khai thông tin về BĐS trước khi đưa vào kinh doanh
Bên cạnh yêu cầu phải đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS thì Luật KDBĐS 2023 còn bổ sung thêm hai (02) điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS so với Luật KDBĐS 2014, đó là:
(i) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh BĐS, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động; và
(ii) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
Đồng thời, Luật KDBĐS 2023 cũng đã luật hóa quy định về vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông qua dự án BĐS không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên; và quy định rõ rằng nếu đồng thời thực hiện nhiều dự án thì doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để đảm bảo tỷ lệ nêu trên đối với từng dự án.
Bên cạnh đó, Luật KDBĐS 2023 còn thiết lập thêm nghĩa vụ cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS trên (i) hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS, và (ii) trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trước khi đưa vào kinh doanh. Về các thông tin công khai, Luật KDBĐS 2023 quy định cụ thể từng loại thông tin cần công khai đối với (i) Dự án BĐS, (ii) Nhà ở, công trình xây dựng (“CTXD”) hình thành trong tương lai, (iii) Nhà ở, CTXD có sẵn; và (iv) QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS nhằm đảm bảo tính chi tiết và rõ ràng cho việc triển khai thực hiện.
Thứ hai, bổ sung các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS
Ngoài các điều kiện được kế thừa từ Luật KDBĐS 2014, Luật KDBĐS 2023 bổ sung những điều kiện quan trọng đối với dự án hoặc phần dự án BĐS chuyển nhượng như:
(i) QSDĐ không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm, đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch;
(ii) CĐT phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính (nếu có);
(iii) Phải giải chấp trong trường hợp đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ;
(iv) Dự án còn trong thời hạn thực hiện.
Bên cạnh đó, nếu Luật KDBĐS 2014 quy định một trong những điều kiện để chuyển nhượng dự án BĐS là đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng thì nay Luật KDBĐS 2023 sửa đổi thành đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Thứ ba, sửa đổi một số quy định về thanh toán trong giao dịch BĐS
Theo đó, Luật KDBĐS 2023 giới hạn mức tiền đặt cọc mà CĐT được thu từ người mua nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai ở mức không quá 5% giá bán, giá cho thuê mua vào thời điểm nhà ở, CTXD đó đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Việc thiết lập mức trần đặt cọc như trên giúp phản ánh đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua (thường là bên yếu thế trong giao dịch).
Thêm vào đó, Luật KDBĐS 2023 cũng điều chỉnh giảm tỷ lệ tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai không quá 50% giá trị hợp đồng thay vì 70% như hiện nay. Điều này một mặt giúp bảo đảm an toàn, phòng tránh rủi ro và giảm áp lực tài chính cho người thuê mua, mặt khác cũng nhằm nâng cao trách nhiệm của CĐT phải hoàn thành sản phẩm đúng thời hạn bàn giao.
Liên quan đến phương thức thanh toán, Luật KDBĐS 2023 đã quy định rõ rằng CĐT dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng.
Với những điểm mới nêu trên, Luật KDBĐS 2023 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều bất cập, vướng mắc hiện nay và hài hòa được lợi ích các bên trong hoạt động kinh doanh BĐS, hướng đến mục tiêu góp phần giúp thị trường BĐS phát triển an toàn, bền vững. Luật KDBĐS 2023 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành vào ngày 01/01/2025.
III. Quyết định số 25/2023/QĐ-TTg ngày 03/10/2023 về việc giảm tiền thuê đất của năm 2023
Bối cảnh hậu COVID-19 đã và đang tồn tại nhiều khó khăn đối với hoạt động kinh tế – xã hội nói chung và hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nói riêng. Ngày 03/10/2023, Thủ tướng ban hành Quyết định số 25/2023/QĐ-TTg về việc giảm tiền thuê đất của năm 2023 (“Quyết định 25”) nhằm tiếp tục phát huy vai trò quan trọng của chính sách miễn, giảm tiền thuê đất, giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, phục hồi sản xuất, kinh doanh hậu COVID-19. Nội dung Quyết định 25 có một số điểm đáng chú ý như sau:
Thứ nhất, về đối tượng được giảm và mức giảm tiền thuê đất năm 2023
Đối tượng được giảm tiền thuê đất năm 2023 là (i) tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đang được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp theo Quyết định, Hợp đồng hoặc GCNQSĐ dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm (“Người thuê đất”); và (ii) Người thuê đất không thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất hoặc hết thời hạn được miễn, giảm tiền thuê đất hoặc đang được giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
Theo Quyết định 25, Người thuê đất được giảm 30% tiền thuê đất phải nộp (phát sinh thu) của năm 2023; trường hợp Người thuê đất đang được giảm tiền thuê đất theo quy định hoặc/và khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng thì mức giảm 30% nêu trên sẽ được tính trên số tiền phải nộp (nếu có) sau khi đã được giảm và/hoặc khấu trừ. Bên cạnh đó, đối với số tiền thuê đất còn nợ của các năm trước năm 2023 và tiền chậm nộp (nếu có) sẽ không được giảm.
Thứ hai, về trình tự, thủ tục giảm tiền thuê đất
Bước 1: Người thuê đất nộp một (01) bộ hồ sơ đề nghị giảm tiền thuê đất cho cơ quan thuế quản lý thu tiền thuê đất, Ban Quản lý Khu kinh tế, Ban Quản lý Khu công nghệ cao hoặc cơ quan khác theo quy định về quản lý thuế theo một trong ba phương thức: nộp trực tiếp, trực tuyến hoặc sử dụng dịch vụ bưu chính. Thành phần hồ sơ bao gồm:
Người thuê đất cần đặc biệt lưu ý rằng thời gian nộp hồ sơ đề nghị giảm tiền thuê đất nêu trên bắt đầu từ ngày 20/11/2023 cho đến hết ngày 31/03/2024. Chính sách giảm tiền thuê đất theo Quyết định 25 sẽ không được áp dụng đối với trường hợp người thuê đất nộp hồ sơ sau ngày 31/03/2024.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền xác định số tiền thuê đất được giảm và ban hành Quyết định giảm tiền thuê đất trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trên đây là một số điểm đáng chú ý trong Quyết định 25 về giảm tiền thuê đất của năm 2023. Những quy định này được kì vọng sẽ tiếp tục hỗ trợ người dân và doanh nghiệp vượt qua khó khăn hậu COVID-19, tạo cơ hội thúc đẩy hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp cũng như đẩy nhanh tốc độ hồi phục của nền kinh tế trong thời gian tới. Quyết định này có hiệu lực thi hành từ ngày 20/11/2023.
B. LĨNH VỰC DÂN SỰ
IV. Án lệ số 68/2023/AL được công bố theo Quyết định số 364/QĐ-CA ngày 01/10/2023 về quyền nhận di sản bằng hiện vật là nhà ở của người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài (“Án lệ 68”)
Án lệ 68 được xây dựng dựa trên Quyết định giám đốc thẩm số 06/2019/DS-GĐT của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án dân sự “Tranh chấp thừa kế, đòi công sức đóng góp nuôi dưỡng, trông nom, bảo quản nhà, đất và đòi nhà, đất”và được áp dụng từ ngày 01/11/2023.
Tình huống của Án lệ 68 liên quan đến việc người để lại di sản là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất chết trước ngày Luật Đất đai năm 2013 (“LĐĐ 2013”) và Luật Nhà ở năm 2014 (“LNO 2014”) có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, tranh chấp chia thừa kế tài sản lại được Tòa án giải quyết tại thời điểm LĐĐ 2013 và LNO 2014 có hiệu lực pháp luật. Cả hai luật trên không cho biết luật hiện hành hay luật cũ sẽ được áp dụng dẫn đến việc thực tiễn giải quyết có sự lúng túng trong việc xác định quy định cần áp dụng.
Để xử lý vấn đề nêu trên, Án lệ 68 cung cấp giải pháp pháp lý cụ thể như sau:
(i) Một là, khi gặp trường hợp nêu trên, Tòa án áp dụng LĐĐ 2013 và LNO 2014 để giải quyết vụ tranh chấp; và
(ii) Hai là, trong trường hợp có người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì người thừa kế được nhận di sản bằng hiện vật là nhà ở khi đủ điều kiện nhận nhà ở theo LNO 2014 và di sản có thể phân chia bằng hiện vật.
Qua đó có thể thấy, sự ra đời của Án lệ 68 là cần thiết để bổ khuyết pháp luật và giúp áp dụng thống nhất pháp luật. Bên cạnh đó, hướng xử lý của Án lệ 68 được đánh giá mang tính thuyết phục, làm cho pháp luật về thừa kế dễ áp dụng và tạo điều kiện cho người thừa kế được bảo đảm quyền lợi, thể hiện tính nhân văn cao trong việc đối xử với những người sống xa quê hương.
C. LĨNH VỰC TRỌNG TÀI THƯƠNG MẠI
V. Án lệ số 69/2023/AL được công bố theo Quyết định số 364/QĐ-CA ngày 01/10/2023 về thẩm quyền của Trọng tài thương mại trong việc giải quyết tranh chấp thỏa thuận bảo mật thông tin và không cạnh tranh (“Án lệ 69”)
Án lệ 69 được xây dựng từ Quyết định số 755/2018/QĐ-PQTT của Tòa án Nhân dân Tp. Hồ Chí Minh (“Quyết định 755”) về yêu cầu hủy phán quyết trọng tài do Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) ban hành. Nội dung Án lệ 69 liên quan đến thẩm quyền của Trọng tài thương mại đối với thỏa thuận bảo mật thông tin và không cạnh tranh (“NDA”) giữa người lao động (“NLĐ”) và người sử dụng lao động (“NSDLĐ”). Án lệ này được áp dụng từ ngày 01/11/2023.
Tình huống của Án lệ 69 liên quan đến việc NLĐ và NSDLĐ ký kết NDA về việc sau khi chấm dứt hợp đồng lao động (“HĐLĐ”), NLĐ không được làm công việc tương tự hoặc cạnh tranh với NSDLĐ trong thời hạn nhất định, và các tranh chấp liên quan, nếu có, sẽ được giải quyết thông qua trọng tài thương mại.
Án lệ 69 đưa ra giải pháp pháp lý rằng Tòa án phải xác định thỏa thuận bảo mật thông tin và không cạnh tranh là thỏa thuận độc lập với HĐLĐ và thuộc thẩm quyền giải quyết của trọng tài thương mại.
Bên cạnh đó, tuy vấn đề hiệu lực của NDA không được ghi nhận trực tiếp ở phần nội dung án lệ chính thức nhưng cũng được Toà án phân tích trong Quyết định 755, theo đó NLĐ và NSDLĐ đã tự nguyện ký kết NDA, khi ký NLĐ là người có đầy đủ năng lực hành vi theo quy định của pháp luật, không bị ép buộc, lừa đối hay áp đặt ý chí để NLĐ phải chấp nhận ký NDA. Do đó, NDA có hiệu lực và HĐTT công nhận hiệu lực của NDA là hoàn toàn đúng pháp luật.
Trước đây, pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể về thẩm quyền giải quyết tranh chấp NDA của trọng tài nên thường dẫn đến sự lúng túng trong thực tiễn xét xử. Việc thông qua Án lệ 69 là điều cần thiết để giải quyết vướng mắc nêu trên, làm tăng phạm vi giải quyết tranh chấp của trọng tài và công nhận tính độc lập của NDA.
