Ngày 18/01/2024, Quốc hội đã chính thức thông qua dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) (“Luật đất đai 2024”) gồm 16 chương và 260 điều. Sau nhiều lần góp ý và chỉnh lý, Luật đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025 thay thế Luật đất đai hiện hành với nhiều sự đổi mới hứa hẹn giải quyết những khó khăn còn tồn đọng và đem lại bước phát triển mới trong việc quản lý đất đai của Nhà nước.
Bài viết này hướng đến việc cung cấp cho Quý khách hàng cái nhìn tổng quan về những điểm mới của Luật đất đai 2024 và phân tích sơ lược hệ quả pháp lý của những đổi mới này đối với việc quản lý đất đai tại Việt Nam trong thời gian tới.
1. Đang thuê đất trả tiền một (01) lần có thể chuyển sang trả hàng năm
Theo Luật đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Tuy nhiên, Luật đất đai hiện hành chỉ dừng lại ở quy định người sử dụng đất đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, mà không quy định đối với trường hợp chuyển từ hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sang trả tiền thuê đất hàng năm.
Theo đó, Luật đất đai 2024 đã bổ sung quyền lựa chọn hình thức thuê đất của người sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Đồng thời, tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ (khoản 2 Điều 30). Việc bổ sung quy định này tạo ra sự linh hoạt đối với người sử dụng đất trong việc lựa chọn hình thức thuê đất và có thể chuyển đổi hình thức thuê nhằm phù hợp với nhu cầu, điều kiện tài chính tại từng thời điểm. Tuy nhiên, quy định trên vẫn tồn tại một số vướng mắc. Chẳng hạn như, sau khi đã chuyển đổi hình thức thuê đất thì có được chuyển lại không? Số tiền thuê đã nộp sẽ được nhận lại như thế nào.v.v. Những vấn đề nêu trên có thể sẽ được cụ thể hóa tại các văn bản hướng dẫn thi hành.
2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại số tiền được miễn, giảm
Luật đất đai 2024 quy định tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (điểm b khoản 3 Điều 33).
Có thể nói, đây là một điểm hoàn toàn mới so với Luật đất đai hiện hành. Quy định này nhằm phát huy được đúng mục đích của các chính sách miễn, giảm, tận dụng tối đa nguồn lực kinh tế, tránh tình trạng hưởng ưu đãi, trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, tạo ra sự bất bình đẳng và không công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất; đồng thời, nâng cao tinh thần, trách nhiệm của các chủ đầu tư, doanh nghiệp khi sử dụng đất trong quá trình thực hiện dự án, loại trừ trường hợp nhận quyền sử dụng đất nhằm đầu cơ sinh lợi cá nhân gây thất thoát cho Nhà nước.
3. Quy định chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2024 về cơ bản vẫn giữ lại những quy định về điều kiện chung đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng các điều kiện này được quy định rõ ràng, cụ thể và mở rộng hơn. Chúng ta có thể thấy, tại khoản 1 Điều 45 Luật đất đai 2024, đã bổ sung thêm điều kiện về đất không có tranh chấp: “hoặc tranh chấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật” và điều kiện về quyền sử dụng đất không bị kê biên cũng được bổ sung thêm: “áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự”. Đồng thời, Luật đất đai 2024 cũng bổ sung thêm điều kiện về quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, đối với từng trường hợp cụ thể, Luật đất đai 2024 đưa ra những điều kiện riêng, ví dụ, theo khoản 2 Điều 45 Luật đất đai 2024 quy định đối với trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại Luật đất đai còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
4. Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa
Trong khi Luật đất đai 2013 quy định, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì Luật đất đai 2024 đã sửa đổi, cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa mà không phải chuyển mục đích sử dụng đất, tuy nhiên, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận (khoản 6 Điều 45).
Rõ ràng, quy định này được xem như một bước đột phá trong việc khuyến khích tổ chức kinh tế đầu tư phát triển vào nông nghiệp, đặc biệt là ngành trồng lúa nói riêng. Với yêu cầu đặt ra là Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận phương án sử dụng đất nông nghiệp có nội dung về mục đích sử dụng đất và kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp cũng loại trừ được các trường hợp thu gom đất nông nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư thương mại nhằm trục lợi.
5. Được bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác
Một trong những điểm mới tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể tăng thêm nguồn thu là quy định về bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê. Trước đây, Luật đất đai 2013 hiện hành chỉ quy định về việc người sử dụng đất được bán tài sản trên đất mà không bao gồm việc bán quyền thuê đất. Do đó, với quy định mới tại khoản 2 Điều 46 của Luật đất đai 2024 đã góp phần giúp người sử dụng đất tận dụng quyền của mình để gia tăng nguồn thu tài chính, phù hợp với nhu cầu thực tế.
6. Không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất sẽ bị thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất khi người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính đã được quy định trong Luật đất đai 2013, theo đó, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành là một trong các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa thật sự rõ ràng và phải được giải thích cụ thể tại Nghị định hướng dẫn Luật đất đai 2013.
Đến Luật đất đai 2024 đã quy định rõ, người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (khoản 6 Điều 81). Đối chiếu hai điều khoản trên, Luật đất đai 2024 quy định rõ ràng và cứng rắn hơn khi đã loại bỏ điều kiện về việc đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành. Việc sửa đổi này thể hiện rõ được tính bắt buộc của việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, góp phần nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về nghĩa vụ của mình.
7. Doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn có thể được giao đất, cho thuê đất
Theo quy định tại Luật đất đai 2013, một trong các điều kiện bắt buộc để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư là không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai. Quy định này thể hiện tính răn đe và trừng phạt, nhưng lại không tạo ra được tính linh hoạt trong việc quản lý đất đai của Nhà nước và phần nào hạn chế cơ hội đối với những trường hợp người sử dụng đất vi phạm không quá nghiêm trọng hoặc người sử dụng đất sau khi bị xử lý vi phạm đã có những động thái khắc phục tốt, mong muốn tạo ra nguồn lợi kinh tế để đóng góp thêm vào ngân sách Nhà nước.
Khắc phục những hạn chế trên và thể hiện sự linh hoạt trong việc quản lý đất đai của Nhà nước, Luật đất đai 2024 bổ sung quy định: trường hợp vi phạm quy định pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì vẫn đáp ứng điều kiện để Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư (điểm c khoản 2 Điều 122 Luật đất đai 2024).
8. Xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp được miễn, giảm tiền thuê đất
Trên thực tế, có thể thấy, nhu cầu về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp và trung bình, phần đông là các công nhân trong nhà máy, nhà xưởng tại các khu công nghiệp luôn tăng cao. Tuy nhiên, vì lợi nhuận tối đa, Chủ đầu tư thường tập trung xây dựng nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập khá và cao, dẫn đến việc Nhà nước vẫn chưa giải quyết được các nhu cầu này. Do đó, nhằm giải quyết vấn đề nêu trên và thu hút thêm nguồn lực đầu tư vào phát triển công nghiệp, Luật đất đai 2024 đã bổ sung thêm quy định về việc sử dụng đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp sẽ được miễn, giảm tiền thuê đất (khoản 1 Điều 157).
9. Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Trước những diễn biến của thị trường đất đai trong thời gian vừa qua, quy định về khung giá đất tại Luật đất đai hiện hành đã trở nên “lỗi thời” và tạo ra những “rào cản” trong việc xác định giá đất phù hợp với giá trị thực tế của thị trường. Theo đó, Luật đất đai 2024 đã loại bỏ quy định về khung giá đất để định hướng xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tạo sự phù hợp, sát với giá trị thực tế hơn, hạn chế tình trạng ảo giá, loại bỏ cơ chế xin – cho trong đất đai và giảm thiểu khả năng trục lợi cá nhân để xây dựng một thị trường phát triển minh bạch hơn. Đồng thời, người dân cũng sẽ được hưởng lợi từ việc giá trị quyền sử dụng đất mà mình đang sở hữu có thể tăng lên.
Với những điểm nổi bật phân tích trên đây, có thể thấy, Luật đất đai 2024 đã phần lớn giải quyết được những vướng mắc, tồn đọng liên quan đến việc thực hiện chính sách quản lý đất đai của Nhà nước, hứa hẹn sẽ góp phần tích cực vào việc phát triển thị trường đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng trong thời gian tới.
