I. DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (“Dự thảo”) do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo đã được Chính phủ trình Quốc hội thảo luận và cho ý kiến vào ngày 01/11/2022, dự kiến thông qua tại kỳ họp Quốc Hội thứ 6 vào tháng 10/2023, thay thế Luật Đất đai số 45/2013/QH13.
Dưới đây là một số nội dung nổi bật, đáng chú ý của Dự thảo:
1. Bỏ quy định về khung giá đất và sửa đổi các quy định về bảng giá đất, giá đất cụ thể
Theo đó, nội dung “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng” tại Luật Đất đai 2013 đã bị bãi bỏ trong Dự thảo. Đồng thời, các nội dung liên quan đến bảng giá đất, giá đất cụ thể cũng được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thị trường trong những năm qua.
2. Giới hạn quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất
Dự thảo quy định chỉ còn duy nhất một trường hợp người thuê đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất so với quy định hiện tại, đó là trường hợp tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm nhưng thuộc trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần.
3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định thông thoáng hơn
Theo Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (tức tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo Dự thảo) không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Nay nội dung Dự thảo đã mở rộng khả năng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong trường hợp này.
Bên cạnh đó, Dự thảo đã loại bỏ quy định không cho phép tổ chức kinh tế, và hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân trong Luật Đất đai 2013. Ngoài ra, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng được mở rộng, từ không quá 10 lần lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Nhìn chung, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã khắc phục được những vướng mắc của Luật Đất đai cũ, hướng tới việc thúc đẩy phát triển thị trường lành mạnh, phát huy nguồn lực đất đai và góp phần thương mại hóa quyền sử dụng đất.
II. DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) (“Dự thảo”) do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo dự kiến được Chính phủ trình Quốc hội thảo luận vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).
Sau đây là một số nội dung sửa đổi đáng chú ý của Dự thảo:
1. Bổ sung quy định điều chỉnh các loại sản phẩm bất động sản mới nhằm đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn
Dự thảo liệt kê căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú là các loại bất động sản (“BĐS”) được đưa vào kinh doanh, khắc phục tình trạng thiếu hụt cơ chế pháp lý điều chỉnh như hiện tại. Bên cạnh đó, Dự thảo còn quy định quyền sử dụng đất trong dự án BĐS đưa vào kinh doanh thì phải là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có sự thay đổi
Theo Dự thảo, doanh nghiệp kinh doanh BĐS không còn cần phải thỏa điều kiện về vốn pháp định 20 tỷ nhằm đồng bộ với quy định của Luật Đầu tư. Tuy nhiên, chủ đầu tư thực hiện dự án BĐS cần phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha hoặc không thấp hơn 15% đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
3. Giới hạn mức trần đặt cọc
Dự thảo giới hạn trần đặt cọc là 5% giá trị nhà ở được mua bán nhằm khắc phục tình trạng chủ đầu tư lợi dụng việc không có mức trần đặt cọc như hiện nay để nhận tiền cọc lên đến 80-90% với mục đích huy động vốn, thực trạng này ảnh hưởng không ít đến quyền lợi phía người mua và cũng không phù hợp với bản chất của tiền đặt cọc.
4. Ràng buộc thanh toán qua ngân hàng
Dự thảo quy định hình thức thanh toán hợp đồng trong kinh doanh BĐS phải được thực hiện thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
5. Giao dịch phải thực hiện thông qua sàn môi giới
Hiện tại Dự thảo còn tồn tại 02 phương án liên quan đến các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch môi giới BĐS để lấy ý kiến. Phương án 1 bao gồm việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS. Phương án 2 là các BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Dự thảo được bố cục thành 11 chương, nhiều nội dung được tách ra và nâng lên thành chương riêng so với các quy định của Luật KDBĐS hiện tại như kinh doanh quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án BĐS, hợp đồng kinh doanh BĐS, xây dựng, quản lý hệ thống thông tin dữ liệu và điều tiết thị trường BĐS. Điều này tái khẳng định mong muốn xây dựng cơ chế chính sách toàn diện, hanh thông giúp tháo gỡ ách tắc pháp lý và tạo thuận lợi cho thị trường BĐS ngày càng phát triển.
Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước và hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, phát huy đúng vai trò là nguồn lực phát triển đất nước.
III. DỰ THẢO LUẬT NHÀ Ở (SỬA ĐỔI)
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) (“Dự thảo”) do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo dự kiến được Chính phủ trình Quốc hội thảo luận vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023). Dự thảo đưa ra loạt thay đổi mới được nhận định sẽ có tác động lớn tới người dân, doanh nghiệp và thị trường; dưới đây là một vài quy định nổi bật:
1. Đề xuất sở hữu có thời hạn đối với nhà chung cư
Nội dung Dự thảo đưa ra 2 phương án quy định về thời hạn sở hữu của nhà chung cư. Theo đó, phương án 1 bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư dựa trên thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng; phương án 2 giữ nguyên như quy định hiện hành, không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, điều này đồng nghĩa với việc người mua được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Dự thảo cũng sửa đổi, bổ sung loạt quy định liên quan nhằm tạo sự đồng bộ với phương án 1 nêu trên, cụ thể như quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư, xử lý nhà chung cư khi còn thời hạn sở hữu, xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại và bố trí nhà ở tái định cư, bố trí nhà ở tạm thời.
2. Quy định rõ các loại đất khác ngoài đất ở để làm dự án nhà ở thương mại
Liên quan đến hình thức chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, ngoài quy định như hiện tại thì Bộ Xây dựng đề xuất thêm phương án quy định rõ các loại đất khác ngoài đất ở mà nhà đầu tư có được quyền sử dụng như:
- Đất do được bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, thu hồi đất;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê nộp tiền thuê đất một lần thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền một lần.
3. Điều chỉnh quy định về chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở
Theo Dự thảo, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở không những là doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà còn có thể là tổ chức được người quyết định đầu tư giao làm chủ đầu tư trong trường hợp sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công. Ngoài điều kiện về ký quỹ hoặc vốn chủ sở hữu thì còn phải thỏa thêm điều kiện trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc được chấp thuận nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư.
4. Bổ sung nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Theo đó, nhóm doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã được hỗ trợ dưới hình thức mua, thuê, thuê mua nhà lưu trú công nhân để bố trí cho người lao động của mình thuê lại.
5. Quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội
Nội dung Dự thảo đề xuất thêm phương án yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương phải bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội bên cạnh phương án giữ nguyên các quy định như hiện tại.
6. Bổ sung thêm 02 trường hợp thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Đó là trường hợp:
- Bên thuê nhà ở công vụ được điều động, luân chuyển đến công tác nơi khác; và
- Các trường hợp chiếm dụng nhà ở trái pháp luật.
7. Mở rộng bên nhận thế chấp nhà ở
Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, ngoài việc được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, Dự thảo còn cho phép thế chấp tại chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
8. Loạt các bổ sung mới
Phát triển nhà lưu trú công nhân, chính sách nhà ở cho lực lượng vũ trang, quy định về quản lý sử dụng công trình hạ tầng, kỹ thuật khu vực nhà chung cư, nguồn vốn của Nhà nước để phục vụ cho phát triển nhà ở và các hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở là các nội dung mới được bổ sung trong Dự thảo lần này.
Rất nhiều nhóm chính sách, nội dung thay đổi vẫn đang được thảo luận và góp ý kiến, hướng đến việc xây dựng một đạo luật toàn diện và giải quyết được yêu cầu đặt ra từ thực tiễn.
IV. NGHỊ ĐỊNH 35/2022/NĐ-CP
Chuyên gia, người lao động được quyền tạm trú, lưu trú trong khu công nghiệp
Nghị định 35/2022/NĐ-CP (“Nghị định 35”) do Chính phủ ban hành ngày 28/5/2022 quy định về quản lý khu công nghiệp (“KCN”) và khu kinh tế (“KKT”), có hiệu lực từ ngày 15/7/2022, thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP (“Nghị định 82”).
Theo đó, Nghị định 35 có một số điểm mới về quản lý KCN, KKT được sửa đổi, bổ sung như sau:
1. Bổ sung các loại hình KCN, KKT mới
Bên cạnh KCN hỗ trợ, KCN sinh thái và Khu chế xuất (“KCX”) quy định tại Nghị định 82, Nghị định 35 còn bổ sung thêm 02 loại hình KCN mới là:
- KCN chuyên ngành: chuyên sản xuất và cung ứng dịch vụ cho sản xuất sản phẩm thuộc một ngành, nghề cụ thể; có tối thiểu 60% diện tích đất công nghiệp của KCN được sử dụng để thu hút các dự án đầu tư thuộc ngành, nghề này.
- KCN công nghệ cao: thu hút các dự án đầu tư công nghệ cao, công nghệ thông tin thuộc Danh mục ưu đãi đầu tư; dự án có chuyển giao công nghệ thuộc Danh mục khuyến khích chuyển giao; và có tối thiểu 30% diện tích đất công nghiệp của KCN được sử dụng để thu hút các dự án đầu tư này.
2. Bổ sung một số quy định mới dành cho KCX
Thứ nhất, Nghị định 35 mở rộng đối tượng doanh nghiệp chuyên sản xuất và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp cũng có thể được thành lập trong KCX.
Thứ hai, Nghị định 35 đã giới hạn lại định nghĩa về doanh nghiệp chế xuất, theo đó, chỉ có những doanh nghiệp thực hiện hoạt động chế xuất mới được xem là doanh nghiệp chế xuất; đồng thời, cho phép doanh nghiệp chế xuất được thực hiện các hoạt động kinh doanh khác ngoài hoạt động chế xuất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Hàng hóa phục vụ hoạt động chế xuất được lưu giữ ngăn cách với hàng hóa khác;
- Hạch toán riêng doanh thu, chi phí liên quan hoạt động chế xuất với hoạt động kinh doanh khác; và
- Không được sử dụng tài sản, máy móc thiết bị được hưởng ưu đãi về thuế áp dụng đối với doanh nghiệp chế xuất để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh khác.
3. Mở rộng đối tượng được quyền tạm trú, bổ sung quyền lưu trú, quyền ở lại trong KCN.
Quy định mới tại Nghị định 35 cho phép tất cả chuyên gia và người lao động, kể cả công dân Việt Nam hay nước ngoài đều được tạm trú tại khu công nghiệp, không còn giới hạn chỉ có nhà quản lý, giám đốc điều hành, chuyên gia nước ngoài như quy định cũ.
Bên cạnh đó, Nghị định 35 cũng bổ sung thêm quyền lưu trú trong KCN của chuyên gia, người lao động là người Việt Nam (không giới hạn thời gian), và quyền ở lại trong KCN của chuyên gia, người lao động là người nước ngoài (trong thời gian ít hơn 30 ngày) trong trường hợp bất khả kháng.
Như vậy, việc ban hành Nghị định 35 đã kịp thời khắc phục những bất cập trong Nghị định 82 và đáp ứng nhu cầu từ thực tiễn hoạt động của các khu công nghiệp, khu kinh tế hiện nay; góp phần thu hút đầu tư và thúc đẩy sự phát triển của các khu công nghiệp, khu kinh tế, cũng như giải quyết được vấn đề chỗ ở của người lao động làm việc trong các khu vực này.
V. NGHỊ ĐỊNH 47/2022/NĐ-CP
Đơn vị vận tải hành khách phải yêu cầu người gửi hàng hoá cung cấp đầy đủ thông tin nếu người gửi không đi theo xe
Nghị định 47/2022/NĐ-CP (“Nghị định 47”) do Chính phủ ban hành ngày 19/7/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 10/2020/NĐ-CP về kinh doanh và điều kiện kinh doanh vận tải bằng xe ô tô, có hiệu lực từ ngày 01/9/2022.
Nghị định 47 có một số điểm mới về kinh doanh vận tải bằng xe ô tô như sau:
Thứ nhất, đơn vị kinh doanh vận tải hành khách, lái xe, nhân viên phục vụ trên xe (nếu có) khi nhận hàng hóa ký gửi xe ô tô (người gửi hàng hoá không đi theo xe) phải yêu cầu người gửi hàng hoá cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về: tên hàng hoá, cân nặng (nếu có), họ và tên, địa chỉ, số chứng minh thư nhân dân/số thẻ căn cước công dân, số điện thoại liên hệ của người gửi và người nhận.
Thứ hai, không cho phép cải tạo xe ô tô có sức chứa từ 10 chỗ trở lên thành xe ô tô dưới 10 chỗ (kể cả người lái xe) để kinh doanh vận tải hành khách.
Thứ ba, thông tin từ thiết bị giám sát hành trình của xe phải được kết nối, chia sẻ với Bộ Công an (Cục Cảnh sát giao thông), Bộ Tài chính (Tổng cục Thuế, Tổng cục Hải quan).
Thứ tư, khi cơ quan cấp giấy phép kinh doanh ban hành quyết định thu hồi giấy phép kinh doanh thì đơn vị kinh doanh vận tải trong thời hạn 07 ngày kể từ khi quyết định có hiệu lực phải nộp lại giấy phép kinh doanh và phù hiệu, biển hiệu, phải dừng toàn bộ các hoạt động kinh doanh ngay sau khi quyết định có hiệu lực.
Qua đó có thể thấy rằng việc ban hành quy định mới hướng đến minh bạch các thông tin liên quan đối với hàng hóa và quá trình vận chuyển hàng hóa góp phần phục vụ công tác quản lý của cơ quan Nhà nước được chặt chẽ và hiệu quản hơn, kiểm soát hàng lậu, hàng giả, chất cấm, chất cháy nổ và dễ dàng truy xuất nguồn khi phát sinh sự cố.
VI. NGHỊ ĐỊNH 65/2022/NĐ-CP
Doanh nghiệp phát hành buộc phải mua lại trái phiếu trước hạn theo yêu cầu của nhà đầu tư trong một số trường hợp cụ thể
Nghị định 65/2022/NĐ-CP (“Nghị định 65”) do Chính phủ ban hành ngày 16/9/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 153/2020/NĐ-CP (“Nghị định 153”) quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế, có hiệu lực kể từ ngày ban hành.
Nghị định 65 có một số điểm mới về chào bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ như sau:
1. Bổ sung nguyên tắc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ
Trước đây Nghị định 153 không cho phép doanh nghiệp phát hành thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu. Hiện nay Nghị định 65 đã cho phép thực hiện việc này đối với trái phiếu đã phát hành tại thị trường trong nước. Theo đó, doanh nghiệp cần đáp ứng hai điều kiện sau:
- Được cấp có thẩm quyền của doanh nghiệp phát hành thông qua; và
- Được số người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu cùng loại đang lưu hành trở lên chấp thuận.
2. Tăng mệnh giá trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ lên 1000 lần
Tăng mệnh giá của trái phiếu chào bán tại thị trường trong nước từ 100.000 đồng Việt Nam hoặc bội số của 100.000 đồng Việt Nam lên 100.000.000 đồng Việt Nam hoặc bội số của 100.000.000 đồng Việt Nam, tức tăng gấp 1000 lần so quy định cũ. Việc nâng mệnh giá nhằm đảm bảo dành cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và hạn chế những rủi ro cho nhà đầu tư.
3. Bổ sung quy định về việc bắt buộc mua lại trái phiếu trước hạn
Nghị định 153 chỉ quy định trường hợp mua lại trái phiếu trước hạn theo thỏa thuận với chủ sở hữu trái phiếu. Nghị định 65 đã bổ sung thêm hai trường hợp doanh nghiệp phải mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, đó là:
- Doanh nghiệp phát hành vi phạm pháp luật về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp theo quyết định của cấp có thẩm quyền;
- Doanh nghiệp phát hành vi phạm phương án phát hành trái phiếu và vi phạm đó không thể khắc phục hoặc biện pháp khắc phục không được số người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu cùng loại đang lưu hành trở lên chấp thuận.
4. Sửa đổi thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt chào bán trái phiếu riêng lẻ
Theo Nghị định 65, thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt chào bán không vượt quá 30 ngày kể từ ngày công bố thông tin trước đợt chào bán. Tổng thời gian chào bán trái phiếu thành nhiều đợt tối đa không quá 06 tháng kể từ ngày phát hành của đợt chào bán đầu tiên. Trước đây hai khoảng thời gian này được quy định lần lượt là 90 ngày và 12 tháng.
Nghị định 65 được ban hành trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam tuy phát triển nhanh chóng nhưng tồn tại nhiều vấn đề chưa rõ ràng, thậm chí vi phạm pháp luật, và Nghị định 153 không thể khắc phục các vấn đề này. Nghị định 65 sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường, và bảo vệ quyền lợi cho cả doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư.
