I. Nghị định 10/2023/NĐ-CP
Thiết lập cơ sở pháp lý cấp Giấy chứng nhận cho condotel, officetel
Nghị định 10/2023/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 03/04/2023 nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có hiệu lực kể từ ngày 20/5/2023 (“Nghị định 10”). Điểm đáng chú ý của Nghị định 10 nằm ở việc thiết lập cơ sở pháp lý liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận cho các công trình xây dựng nhưcondotel, officetel – một bất cập, vướng mắc tồn tại trong thực tiễn thi hành, thông tin cụ thể được trình bày dưới đây:
Thực tiễn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các công trình xây dựng như căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) hoặc văn phòng lưu trú (officetel) tại các địa phương thời gian qua chứng kiến nhiều lúng túng, khó khăn do thiếu hành lang pháp lý rõ ràng, từ đó khiến cho quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư cũng như bên nhận chuyển nhượng bị ảnh hưởng không ít. Nghị định 10 đã giải quyết các bất cập nêu trên bằng cách bổ sung quy định điều chỉnh cụ thể liên quan đến vấn đề này.
Theo đó, đối với công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản sẽ được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Với quy định nêu trên, kể từ nay các loại hình condotel, officetel, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp Giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, người mua cũng cần lưu tâm về thời hạn sở hữu công trình sẽ phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất, cụ thể là không vượt quá 50 năm đối với đất được nhà nước giao, cho thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Do đó, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, người mua chỉ được sử dụng đất và sở hữu căn hộ trong thời gian sử dụng đất còn lại của chủ đầu tư, chứ không được sử dụng ổn định lâu dài như loại đất ở.
Ngoài ra, để được cấp Giấy chứng nhận, tùy từng trường hợp nhất định mà các loại giấy tờ bắt buộc phải có là quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai,…
Với quy định mang tính gỡ vướng về pháp lý cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nêu trên, Nghị định 10 thu hút rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng như những người hành nghề luật ngay khi vừa được ban hành.
II. Nghị định 17/2023/NĐ-CP
Nghị định 17/2023/NĐ-CP ngày 26/04/2023 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Sở hữu trí tuệ về quyền tác giả, quyền liên quan có hiệu lực từ ngày 26/04/2023 (“Nghị định 17”), thay thế Nghị định 22/2018/NĐ-CP ngày 23/02/2018; Nghị định 17 được đánh giá mang đến nhiều sửa đổi, bổ sung tiến bộ trong việc thực thi quyền tác giả, quyền liên quan tại Việt Nam, dưới đây là một số chính sách nổi bật và quan trọng của Nghị định 17:
Thứ nhất, cơ chế xác định đối tượng bảo hộ quyền tác giả, quyền liên quan khi không đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền
Một trong nhiều điểm mới nhận được nhiều sự quan tâm trong Nghị định 17 liên quan đến căn cứ xác định đối tượng được bảo hộ quyền tác giả, quyền liên quan trong trường hợp không đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp này quyền tác giả, quyền liên quan sẽ được xác định theo giả định về quyền tác giả, quyền liên quan.
Cụ thể Nghị định 17 quy định rằng trong các thủ tục tố tụng dân sự, hành chính, hình sự về quyền tác giả và quyền liên quan thì các cá nhân, tổ chức được nêu tên là tác giả, người biểu diễn, nhà sản xuất bản ghi âm, ghi hình, tổ chức phát sóng, nhà sản xuất tác phẩm điện ảnh, nhà xuất bản được xác định là chủ thể quyền đối với tác phẩm, cuộc biểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng đó cho đến khi có chứng cứ chứng minh điều ngược lại.
Quy định này là một trong những cơ sở pháp lý hữu hiệu giúp cho các chủ thể quyền bảo vệ được quyền lợi của mình trong tranh chấp về sở hữu trí tuệ cũng như hỗ trợ giải quyết tranh chấp đối với cơ quan tài phán.
Thứ hai, trách nhiệm của các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ trung gian được thiết lập
Nghị định 17 thiết lập trách nhiệm của doanh nghiệp trung gian trong việc bảo vệ quyền tác giả, quyền liên quan trên môi trường mạng viễn thông và mạng Internet; điển hình như xây dựng công cụ tiếp nhận yêu cầu gỡ bỏ hoặc ngăn chặn việc truy nhập tới nội dung thông tin số xâm phạm quyền tác giả, quyền liên quan; hoặc thực hiện gỡ bỏ, ngăn chặn việc truy nhập tới nội dung thông tin số khi biết nội dung thông tin số đó xâm phạm quyền tác giả, quyền liên quan theo quy định pháp luật.
Điều đáng chú ý là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ trung gian nếu không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ quy định để được miễn trừ trách nhiệm pháp lý thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm quyền tác giả, quyền liên quan của người sử dụng dịch vụ gây ra; hoặc phải chịu các trách nhiệm pháp lý tương ứng như là đối tượng xâm phạm quyền nếu là bên trực tiếp thực hiện hành vi xâm phạm.
Có thể thấy rằng việc bổ sung các quy định nêu trên là điều cần thiết trong bối cảnh việc kiểm soát bản quyền của các nền tảng trung gian được đánh giá tương đối lỏng lẻo đi kèm với thực trạng xâm phạm bản quyền trên internet ngày càng gia tăng. Quy định mới tại Nghị định 17 được kỳ vọng sẽ là bước tiến góp phần ngăn chặn nạn xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ trên internet.
Với những nội dung sửa đổi, bổ sung bao trùm toàn bộ quá trình xác lập, bảo hộ, khai thác và xử lý xâm phạm, Nghị định 17 được kỳ vọng sẽ góp phần tăng cường hiệu quả trong thực thi quyền tác giả, quyền liên quan tại Việt Nam cũng như khắc phục được các bất cập, tồn đọng hiện nay.
III. Nghị định 18/2023/NĐ-CP
Nghị định 18/2023/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 28/04/2023 (“Nghị định 18”) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 40/2018/NĐ-CP (“Nghị định 40”) về quản lý hoạt động kinh doanh theo phương thức đa cấp chính thức có hiệu lực từ ngày 20/6/2023, dưới đây là một số sửa đổi, bổ sung đáng chú ý của Nghị định 18:
Thứ nhất, bổ sung điều kiện đăng ký hoạt động kinh doanh đa cấp đối với doanh nghiệp có nhà đầu tư nước ngoài
Nếu tổ chức đăng ký hoạt động bán hàng đa cấp là doanh nghiệp có nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là chủ sở hữu hoặc thành viên hoặc cổ đông thì tất cả các nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài này phải có thời gian hoạt động bán hàng đa cấp trong thực tế tối thiểu là 03 năm liên tục ở một nước, vùng lãnh thổ trên thế giới.
Việc bổ sung điều kiện nêu trên nhằm hướng đến mục tiêu sàng lọc các nhà đầu tư nước ngoài có kinh nghiệm hoạt động bán hàng đa cấp trước khi vào thị trường Việt Nam, giúp giảm nguy cơ lừa đảo đến từ những doanh nghiệp bán hàng đa cấp hoạt động bất chính cũng như phòng ngừa các biến tướng tiêu cực có thể xảy ra.
Thứ hai, bổ sung thêm 02 loại tài liệu trong hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận đăng ký hoạt động bán hàng đa cấp đối với doanh nghiệp có nhà đầu tư nước ngoài, đó là:
- Bản sao báo cáo tài chính có kiểm toán hoặc văn bản xác nhận tình hình thực hiện nghĩa vụ thuế hoặc tài chính trong ba năm tài chính gần nhất nhằm chứng minh thời gian hoạt động bán hàng đa cấp trong thực tế tối thiểu là 03 năm liên tục ở một nước, vùng lãnh thổ trên thế giới; và
- Giấy phép kinh doanh có nội dung cấp phép thực hiện quyền phân phối bán lẻ, bao gồm hoạt động bán lẻ theo phương thức đa cấp.
Thứ ba, bổ sung thêm 02 trách nhiệm của doanh nghiệp bán hàng đa cấp so với quy định cũ
Một là, đảm bảo tối thiểu 20% doanh thu bán hàng đa cấp trong một năm tài chính từ khách hàng không phải là người tham gia bán hàng đa cấp của doanh nghiệp.
Quy định này nhằm thúc đẩy hoạt động bán hàng đa cấp phát triển đúng bản chất của hoạt động phân phối bán lẻ hàng hóa, đưa hàng hóa đến tay người tiêu dùng thay vì chỉ tiêu dùng trong nội bộ hệ thống người tham gia. Qua đó góp phần tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, giảm khả năng gây hậu quả tiêu cực về kinh tế – xã hội.
Hai là, không cung cấp thông tin về thực phẩm bằng hình thức sử dụng hình ảnh, thiết bị, trang phục, tên, thư tín của các đơn vị, cơ sở y tế, bác sỹ, dược sỹ, nhân viên y tế, thư cảm ơn, lời cảm ơn của người bệnh, bài viết của bác sỹ, dược sỹ, nhân viên y tế hoặc không cung cấp thông tin về thực phẩm có nội dung đăng tải, dẫn, trích dẫn hoặc nêu ý kiến người bệnh mô tả thực phẩm có tác dụng điều trị bệnh trong hoạt động bán hàng đa cấp.
Như vậy có thể thấy rằng Nghị định 18 mang đến loạt quy định giúp tăng cường quản lý đối với các tổ chức hoạt động bán hàng đa cấp, tuy nhiên các quy định này không nhằm gây khó khăn mà hướng đến mục tiêu quản lý hiệu quả hoạt động bán hàng đa cấp, tạo hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp hoạt động minh bạch và khắc phục được các hạn chế, bất cập tồn tại trong Nghị định 40.
IV. Thông tư 11/2022/TT-NHNN
Thông tư 11/2022/TT-NHNN được ban hành ngày 30/9/2023 bởi Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/04/2023 (“Thông tư 11”), thay thế Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 và Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng (“Thông tư 07”). Dưới đây là thông tin cập nhật một số quy định mới đáng chú ý của Thông tư 11:
Thứ nhất, quy định khung pháp lý liên quan đến hoạt động bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Theo đó, chỉ những ngân hàng thương mại (“NHTM”) thỏa mãn đủ các điều kiện (i) tại giấy phép thành lập và hoạt động hoặc các văn bản sửa đổi, bổ sung có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng; và (ii) không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai mới được thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Đặc biệt hơn, Ngân hàng Nhà nước sẽ công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực trong từng thời kỳ trên Cổng thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước nhằm thuận tiện tra cứu và theo dõi.
Bên cạnh đó, việc cấp bảo lãnh chỉ được xem xét, quyết định khi chủ đầu tư thỏa mãn các điều kiện của khách hàng được cấp bảo lãnh (trừ trường hợp NHTM bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng) và dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Khi đã thỏa mãn đủ các điều kiện, việc cấp bảo lãnh được thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Chủ đầu tư đề nghị cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, căn cứ trên đề nghị đó, NHTM xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;
Bước 2: NHTM và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định;
Bước 3: Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư gửi hợp đồng cho NHTM để đề nghị NHTM phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;
Bước 4: NHTM căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận.
Thứ hai, NHTM không được cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ thanh toán trái phiếu
Theo đó, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không được bảo lãnh cho nghĩa vụ thanh toán trái phiếu của các doanh nghiệp phát hành cho 03 mục đích sau:
- Một là, cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành;
- Hai là, góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác;
- Ba là, nhằm tăng quy mô vốn hoạt động.
Qua những thông tin nêu trên có thể nhận thấy rằng Thông tư 11 cung cấp những quy định cụ thể, minh bạch giúp đảm bảo an toàn trong hoạt động bảo lãnh ngân hàng của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng như đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Qua đó gián tiếp thúc đẩy sự phát triển của hoạt động đầu tư kinh doanh nói riêng và sự phát triển của nền kinh tế nói chung.
V. Thông tư 02/2023/TT-BXD
Thông tư 02/2023/TT-BXD hướng dẫn một số nội dung về hợp đồng xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành ngày 03/03/2023 (“Thông tư 02”) có hiệu lực ngày 20/4/2023, dưới đây là thông tin cập nhật liên quan đến việc điều chỉnh đơn giá và giá của hợp đồng xây dựng và các mẫu hợp đồng xây dựng được ban hành kèm theo – hai điểm mới quan trọng nhận được nhiều sự quan tâm xuyên suốt thời gian qua:
Thứ nhất, liên quan đến điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng xây dựng
Thông tư 02 quy định 02 phương pháp điều chỉnh giá cụ thể, đó là (i) Phương pháp dùng hệ số điều chỉnh giá; và (ii) Phương pháp bù trừ trực tiếp. Theo đó, việc áp dụng các phương pháp điều chỉnh giá cần phù hợp với tính chất công việc, loại giá hợp đồng, đồng tiền thanh toán và điều quan trọng là phải được thỏa thuận trong hợp đồng.
Bên cạnh đó, Thông tư 02 cũng đề ra quy định khi điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng dẫn đến phải điều chỉnh, bổ sung hợp đồng thì phải ký kết phụ lục hợp đồng làm cơ sở điều chỉnh. Khi này, chủ đầu tư có trách nhiệm phê duyệt hoặc trình phê duyệt dự toán điều chỉnh, phát sinh theo đúng các quy định của pháp luật và hợp đồng xây dựng làm cơ sở ký kết phụ lục bổ sung hợp đồng.
Thứ hai, liên quan đến các mẫu hợp đồng xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư 02
Thông tư 02 công bố 03 mẫu hợp đồng xây dựng để áp dụng cho mối quan hệ giữa chủ đầu tư và nhà thầu đó là:
- Mẫu hợp đồng tư vấn xây dựng;
- Mẫu hợp đồng thi công xây dựng; và
- Mẫu hợp đồng EPC.
Trong trường hợp bên giao thầu là tổng thầu, nhà thầu chính hoặc đối với các hợp đồng đơn giản quy mô nhỏ, hợp đồng tư vấn đầu tư xây dựng, hợp đồng hỗn hợp khác thì các bên nghiên cứu, tham khảo và vận dụng các nội dung cần thiết của hợp đồng mẫu được công bố nêu trên để xác lập, quản lý thực hiện hợp đồng sao cho phù hợp với mối quan hệ cụ thể của mình, tuy nhiên Thông tư 02 cũng ấn định một số nội dung cần phải thỏa thuận cụ thể để nhằm phù hợp với quy định Luật Xây dựng như thời hạn thanh toán, loại đồng tiền và hình thức thanh toán, thời gian bảo đảm thực hiện hợp đồng,…
Mặt khác cũng cần lưu ý rằng Thông tư 02 điều chỉnh, áp dụng đối với hợp đồng xây dựng trong các dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Do đó, đối với những dự án sử dụng các nguồn vốn khác thì các mẫu hợp đồng xây dựng trên đây nói riêng hoặc các quy định khác nói chung chỉ mang giá trị tham khảo cho các bên liên quan trong việc xác lập và quản lý hợp đồng xây dựng.
Nhìn chung Thông tư 02 là minh chứng rõ ràng trong việc đồng bộ hành lang pháp lý cũng như thiết lập các quy định thông thoáng hơn, điều này được kỳ vọng thúc đẩy tính hiệu quả và giảm bớt sai phạm trong việc áp dụng các quy định pháp luật trong lĩnh vực xây dựng.
