I. NGHỊ QUYẾT SỐ 59/NQ-CP
Tháo gỡ khó khăn về tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội
Nghị quyết 33/NQ-CP (“Nghị quyết 33”) về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững được Chính phủ ban hành ngày 11/3/2023. Dưới đây cùng điểm qua một số chính sách được đánh giá mang tính nổi bật và quan trọng của Nghị quyết 33.
Thứ nhất, Chính phủ đặt ra mục tiêu tháo gỡ các khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt trong thời gian qua như về nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, quỹ đầu tư…nhằm khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường cũng như khắc phục tình trạng nghẽn dòng tiền. Mục tiêu nêu trên được cụ thể hóa thực hiện bằng các nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu như điều hành linh hoạt công cụ chính sách tiền tệ nhằm đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng, huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước phục vụ cho sự phát triển của thị trường bất động sản; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng nhanh chóng; cùng với đó là các biện pháp xử lý đối với các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn như giảm lãi suất cho vay, cơ cấu lại nhóm nợ, giãn nợ gốc đồng thời chỉ đạo, hướng dẫn hoạt động huy động vốn (bao gồm hoạt động phát hành trái phiếu) của doanh nghiệp giúp công tác triển khai trên thực tế đúng quy định pháp luật, minh bạch, hiệu quả.
Thứ hai, Nghị quyết 33 cũng làm rõ định hướng thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ. Theo đó, Chính phủ quan tâm đến việc tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc lớn trong thời gian qua nhằm tạo động lực phát triển nhà ở xã hội như việc (1) giao đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội; (2) quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; (3) lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; (4) quyền lợi và ưu đãi chủ đầu tư; (5) xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; (6) đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội…Đặc biệt là mục tiêu phấn đấu đến năm 2030 hoàn thành ít nhất khoảng 01 triệu căn nhà ở xã hội nhằm tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu, khả năng của người có nhu nhập thấp có nhu cầu cao về nhà ở có thể tiếp cận; đồng thời hỗ trợ nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội thông qua việc đề xuất triển khai chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5 – 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước.
Để hỗ trợ cho hai (02) mục tiêu trên, Chính phủ sẽ tiếp tục hoàn thiện thể chế liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, bất động sản nhằm đảm bảo tính đồng bộ, khả thi bằng việc tập trung xây dựng và trình Quốc hội thông qua các Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đấu giá (sửa đổi), Luật Tổ chức tín dụng (sửa đổi) đồng thời sớm hoàn thiện và ban hành các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật, Nghị định sửa đổi, bổ sung nhằm tháo gỡ các vướng mắc trên thực tiễn thi hành.
Qua đó có thể thấy rằng, việc ban hành Nghị quyết 33 đã thể hiện sự quan tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ các khó khăn, thách thức mà thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt, đặc biệt là những khó khăn của thị trường vốn tín dụng nhằm tạo động lực giúp các doanh nghiệp hoàn thành các dự án đang dở dang, tránh tình trạng đình trệ, đóng băng. Bên cạnh đó, việc chú trọng vào các chính sách phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ cũng hướng đến việc góp phần đáp ứng nhu cầu về nhà ở của những đối tượng có thu nhập thấp, nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân.
II. DỰ THẢO LUẬT CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG (SỬA ĐỔI)
Dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (“Dự thảo”) được chủ trì soạn thảo bởi Ngân hàng nhà nước hiện đang trong quá trình lấy ý kiến và được dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5.
Theo đó, Dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng có một số điểm sửa đổi, bổ sung đáng chú ý như sau:
1. Quy định thông thoáng hơn trong việc xét duyệt cấp tín dụng, kiểm tra sử dụng tiền vay
Thứ nhất, đối với các khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống giá trị nhỏ, khoản cấp tín dụng qua thẻ của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hay khoản cho vay tiêu dùng, khoản cấp tín dụng qua thẻ công ty tài chính, hoặc khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống của quỹ tín dụng nhân dân, tổ chức tài chính vi mô thì Dự thảo không bắt buộc các tổ chức tín dụng phải yêu cầu khách hàng cung cấp phương án sử dụng vốn khả thi như quy định hiện nay.
Thứ hai, Dự thảo đã bỏ đi quy định về việc tổ chức tín dụng phải yêu cầu khách hàng thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trước khi quyết định cấp tín dụng. Thay vào đó, tổ chức tín dụng và khách hàng được quyền thỏa thuận về việc áp dụng hoặc không áp dụng các biện pháp bảo đảm.
2. Sửa đổi một số quy định về hoạt động của ngân hàng thương mại
Liên quan đến hoạt động ngân hàng của ngân hàng thương mại, so với các hình thức cấp tín dụng được quy định trong Luật hiện hành, Dự thảo đã bổ sung thêm một (01) hình thức cấp tín dụng nữa đó là “thư tín dụng” nhằm phản ánh đúng bản chất của hoạt động này, đồng thời lược bỏ hoạt động phát hành “kỳ phiếu, tín phiếu” trong các hình thức huy động vốn trong nước và nước ngoài do không phát sinh trong thực tế thực hiện.
Đồng thời, Dự thảo cụ thể hóa, bổ sung thêm quy định liên quan đến hoạt động giữa ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính nước ngoài; theo đó, thay vì chỉ quy định chung như hiện nay rằng ngân hàng thương mại được phép vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính nước ngoài thì Dự thảo đã bổ sung quy định cụ thể cho phép ngân hàng thương mại được cho vay, đi vay, gửi tiền, nhận tiền gửi với kỳ hạn dưới 12 tháng với tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài theo quy định của Ngân hàng nhà nước.
3. Bổ sung các quy định về bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng
Dự thảo đã giới hạn lại tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng giảm từ 15% xuống 10% vốn tự có của tổ chức tín dụng; và giới hạn tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan giảm từ 25% xuống 15% vốn tự có của tổ chức tín dụng.
Bên cạnh đó, quy định về can thiệp sớm lần đầu được đưa ra tại Luật số 17/2021/QH14 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các tổ chức tín dụng nay tiếp tục được giữ lại tại Dự thảo, tuy nhiên có một số điều chỉnh đối với việc Ngân hàng nhà nước xem xét áp dụng can thiệp sớm đối với tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, cụ thể, theo quy định hiện hành, việc xem xét áp dụng can thiệp sớm đối với tổ chức tín dụng được thực hiện ở giai đoạn tổ chức tín dụng chưa được đặt vào kiểm soát đặc biệt và lâm vào một trong ba trường hợp: (i) không duy trì được tỷ lệ khả năng chi trả trong thời gian 03 tháng liên tục; (ii) không duy trì được tỷ lệ an toàn vốn trong thời gian 06 tháng liên tục; (iii) xếp hạng dưới mức trung bình theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Về phía Dự thảo đã điều chỉnh, bổ sung thêm một (01) trường hợp xem xét áp dụng can thiệp sớm, đó là khi tổ chức tín dụng được xem xét đặt vào kiểm soát đặc biệt theo các quy định về kiểm soát đặc biệt và Ngân hàng nhà nước quyết định không đặt tổ chức tín dụng vào kiểm soát đặc biệt, thì lúc này biện pháp can thiệp sớm được áp dụng.
Sau khi nhận được văn bản áp dụng can thiệp sớm của Ngân hàng nhà nước , tổ chức tín dụng phải xây dựng phương án khắc phục và báo cáo với Ngân hàng nhà nước. Trong trường hợp các tổ chức tín dụng không xây dựng được hoặc hết thời hạn thực hiện phương án mà không khắc phục được thì Ngân hàng nhà nước sẽ tiến hành các biện pháp như hạn chế các giao dịch lớn; tăng cường nắm giữ tài khoản có tính thanh khoản cao; hạn chế chi trả cổ tức, phân phối lợi nhuận.
4. Bổ sung quy định điều chỉnh đối với hoạt động ngân hàng bằng phương tiện điện tử
Dự thảo bổ sung quy định yêu cầu tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải bảo đảm an toàn và bảo mật giao dịch điện tử trong hoạt động ngân hàng không chỉ tuân theo hướng dẫn của Ngân hàng nhà nước mà còn cả quy định của pháp luật về giao dịch điện tử.
Thêm vào đó, việc yêu cầu tổ chức tín dụng cần xây dựng và ban hành các quy định nội bộ đối với các hoạt động nghiệp vụ của tổ chức tín dụng, bao gồm cả việc thực hiện bằng phương tiện điện tử cũng là một trong những quy định mới của Dự thảo lần này.
Nhìn chung, Dự thảo đã khắc phục được một số vướng mắc, hạn chế của các quy định Luật Các tổ chức tín dụng hiện hành. Với các quy định của Dự thảo, chức năng quản lý của Chính phủ, Ngân hàng nhà nước và cơ quan có thẩm quyền đối với hoạt động tín dụng sẽ được củng cố, tăng cường bên cạnh việc hoạt động ngân hàng được thắt chặt và một số các rủi ro đối với các tổ chức tín dụng được loại trừ.
III. DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (“Dự thảo”) được ban hành để lấy ý kiến nhân dân từ 03/01/2023 đến 15/03/2023 có một số quy định mới đáng chú ý sau:
1. Lược bỏ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND và bổ sung thẩm quyền của Trọng tài thương mại
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được trao cho hai (02) cơ quan là Tòa án và Ủy ban nhân dân (“UBND”). Tuy nhiên, Dự thảo đã có sự thay đổi lớn so với hiện tại khi lược bỏ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND và bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Trọng tài thương mại, cụ thể như sau:
- Đối với tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất sẽ do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, khi đó, UBND các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho Tòa án giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu;
- Đối với tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai thì có thể do Tòa án giải quyết hoặc do Trọng tài thương mại giải quyết;
Như vậy, theo Dự thảo, UBND không còn thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như trước mà chỉ còn trách nhiệm cung cấp tài liệu liên quan khi được yêu cầu, đồng thời, Dự thảo bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Trọng tài thương mại đối với tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại có liên quan đến đất đai, điểm mới này tại Dự thảo nếu được thông qua sẽ trở thành một bước tiến mới trong hệ thống pháp luật về đất đai của nước ta.
2. Bổ sung quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Đối với điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bên cạnh các điều kiện chung đã tồn tại như có giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất thì Dự thảo lần này đã bổ sung thêm điều kiện quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp, tạm thời theo quy định của pháp luật. Trong đó, điều kiện về việc có Giấy chứng nhận cũng được điều chỉnh so với quy định của Luật Đất đai hiện hành, cụ thể như sau:
Đầu tiên, theo quy định hiện hành, điều kiện về việc có giấy chứng nhận sẽ được loại bỏ trong 02 trường hợp, (i) trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế; (ii) đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; hoặc trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện quyền khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không cần phải có giấy chứng nhận trước khi thực hiện quyền.
Tuy nhiên, theo quy định tại Dự thảo, 02 trường hợp loại trừ điều kiện cần phải có Giấy chứng nhận nêu trên nay đã được khái quát và điều chỉnh thành (i) trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất; và (ii) chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa.
Thêm vào đó, Dự thảo cũng đặt ra thêm yêu cầu mới đối với tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đó là tổ chức kinh tế cần phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.
3. Sửa đổi, bổ sung quy định về hộ gia đình sử dụng đất
Đối với nhóm quy định liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất, bên cạnh những sửa đổi liên quan đến khái niệm hộ gia đình sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được ghi nhận trong 3 lần dự thảo trước, so với quy định hiện hành, Dự thảo bổ sung thêm quy định nếu thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Đồng thời, việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
4. Sửa đổi, bổ sung một số quy định về giá đất
Dự thảo lần này đã sửa đổi nguyên tắc xác định giá đất bằng cách thay đổi tiêu chí “giá thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường” trong lần dự thảo 03 thành “giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”, bên cạnh đó bổ sung thêm 02 nguyên tắc là tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật và bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Không dừng lại ở đó, Dự thảo còn quy định cụ thể cách xác định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.
Ngoài ra, bên cạnh các trường hợp bổ sung áp dụng bảng giá đất được thể hiện trong 03 lần dự thảo trước về dự thảo Luật Đất đai bao gồm: tính thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng; tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, Dự thảo lần này còn bổ sung thêm trường hợp áp dụng bảng giá đất khi tính giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, xây dựng công trình trên không.
Có thể thấy rằng thông qua quá trình tiếp thu những ý kiến đóng góp rộng rãi trên cả nước, Dự thảo Luật Đất đai ngày càng có những sửa đổi, bổ sung phù hợp và sát sao với tình hình thực tiễn thi hành, hướng đến việc hoàn thiện hơn các quy định của Luật Đất đai.
IV. NGHỊ ĐỊNH SỐ 99/2022/NĐ-CP
Bổ sung đăng ký biện pháp bảo đảm bằng chứng khoán
Nghị định 99/2022/NĐ-CP (“Nghị định 99”) được Chính phủ ban hành ngày 30/11/2022 quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm có hiệu lực từ ngày 15/01/2023, thay thế Nghị định 102/2017/NĐ-CP (“Nghị định 102”).
So với quy định trước đây tại Nghị định 102, Nghị định 99 có những điểm mới đáng chú ý như sau:
1. Bổ sung đăng ký biện pháp bảo đảm bằng chứng khoán thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định
Nhằm khắc phục những thiếu sót trong Nghị định 102 khi không có quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm bằng chứng khoán, Nghị định 99 đã bổ sung việc đăng ký biện pháp bảo đảm bằng chứng khoán vào phạm vi điều chỉnh của mình, theo đó, đăng ký biện pháp bảo đảm, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng chứng khoán đã đăng ký tập trung tại Tổng công ty lưu ký và bù trừ chứng khoán Việt Nam thực hiện theo quy định của pháp luật về chứng khoán. Đối với các vấn đề không quy định trong pháp luật về chứng khoán thì thực hiện theo quy định liên quan đến đăng ký biện pháp bảo đảm bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển tại Nghị định 99.
2. Quy định bao quát hơn về các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm
Trong khi Nghị định 102 quy định các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm dưới dạng liệt kê thì Nghị định 99 lại quy định theo hướng dẫn chiếu đến các quy định tại BLDS và luật khác có liên quan. Nhờ đó, quy định mới đã thể hiện được sự đồng bộ, thống nhất và bao quát hơn, đồng thời đảm bảo việc áp dụng linh hoạt trong trường hợp có sự thay đổi trong quy định của luật.
3. Quy định cụ thể trường hợp đăng ký bảo đảm đối với bất động sản thuộc quyền sử dụng, sở hữu chung của vợ chồng
Thực tiễn ghi nhận vướng mắc trong việc đăng ký biện pháp bảo đảm đối với bất động sản thuộc quyền sử dụng, sở hữu chung của vợ chồng. Theo đó, khi thế chấp tại các tổ chức tín dụng mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu chỉ ghi thông tin của vợ hoặc chồng thì các tổ chức tín dụng yêu cầu chủ thể xác lập hợp đồng bao gồm hai vợ chồng. Tuy nhiên, một số văn phòng đăng ký đất đai từ chối với lý do chủ thể xác lập hợp đồng thế chấp phải là chủ thể được ghi trên Giấy chứng nhận, gây khó khăn cho việc đăng ký biện pháp bảo đảm.
Nghị định 99 đã giải quyết được vướng mắc trên, theo đó, tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc tài sản chung của vợ chồng mà Giấy chứng nhận chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất nhưng thông tin về bên bảo đảm trong hợp đồng bảo đảm bao gồm cả vợ và chồng thì người yêu cầu đăng kí kê khai thông tin về bên bảo đảm trên Phiếu yêu cầu đăng kí bao gồm cả vợ và chồng, Nghị định 99 quy định văn phòng đăng ý đất đai cần thực hiện việc đăng ký đối với trường hợp này.
4. Thúc đẩy chuyển đổi số trong hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm.
Nghị định 99 ghi nhận khi nộp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm qua hệ thống đăng ký trực tuyến, chữ ký, con dấu có thể được thay thế bằng chữ ký điện tử, con dấu điện tử. Ngoài ra, Nghị định 99 còn bổ sung về hình thức của Sổ đăng ký, theo đó Sổ đăng ký có thể là sổ giấy, sổ điện tử hoặc đồng thời là sổ giấy và sổ điện tử.
Như vậy, nhìn chung Nghị định 99 đã góp phần đồng bộ hành lang pháp lý và khắc phục được các tồn tại, hạn chế trong Nghị định 102, đồng thời góp phần thúc đẩy việc số hóa hồ sơ, thủ tục liên quan đến hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm.
